Что изменилось в правилах перепланировки квартир
С 3 июля 2026 года в Беларуси действует новый порядок согласования перепланировки квартир, утверждённый постановлением Совета Министров от 03.04.2026 № 164 «О переустройстве и перепланировке, установке на крышах и фасадах многоквартирных жилых домов индивидуальных антенн и иных конструкций». Документ заменил собой прежнее постановление от 2013 года и заметно упростил часть процедур, но одновременно ужесточил требования к работам, которые затрагивают несущие конструкции.
Тема во многом перекликается с тем, что мы уже разбирали применительно к частным домам - см. статью про перепланировку квартиры или дома. Но для многоквартирных домов действует отдельный нормативный акт, и путать эти два порядка не стоит.
Для каких работ теперь не нужен проект
По новым правилам разработка проекта требуется только для двух видов работ - переноса или замены систем газоснабжения и центрального отопления. Устройство гидроизоляции, пароизоляции, звукоизоляции, а также установка и демонтаж ненесущих перегородок и проёмов в них теперь выполняются без проектной документации, если такие работы не затрагивают несущие элементы здания.
Технадзор и договор подряда больше не обязательны
Ещё одно заметное изменение - собственник больше не обязан привлекать технический надзор и заключать договор строительного подряда для выполнения работ по перепланировке. Формально работы можно выполнить самостоятельно или силами любых привлечённых лиц. На практике это снижает бюрократическую нагрузку, но и снимает с процесса независимый контроль качества - о том, зачем вообще нужен технадзор и когда без него сложно обойтись, мы писали в статье про технический надзор при строительстве.
Когда перепланировка становится реконструкцией
Самый важный момент нового постановления - чёткое разграничение между перепланировкой и реконструкцией. Работы, которые затрагивают несущие конструкции здания, а также изменение систем мусоро- и газоудаления и утепление отдельных конструктивных элементов, теперь квалифицируются как реконструкция, а не перепланировка. Это означает отдельное разрешение, полноценную проектную документацию и, при необходимости, государственную экспертизу - то есть совершенно другой, более сложный порядок оформления.
| Вид работ | Нужен ли проект | Категория |
|---|---|---|
| Гидро-, паро-, звукоизоляция | Нет | Перепланировка |
| Демонтаж/монтаж ненесущей перегородки | Нет | Перепланировка |
| Перенос газоснабжения или отопления | Да | Перепланировка |
| Изменение несущих конструкций | Да, полный проект | Реконструкция |
| Изменение систем газоудаления | Да, полный проект | Реконструкция |
Порядок согласования по новым правилам
Общая последовательность действий выглядит так: сначала собственник подаёт заявление и план-схему будущей перепланировки в администрацию района по месту жительства, срок рассмотрения - один месяц. Если планируются работы с газом или отоплением, дополнительно заказывается проект в аттестованной организации. После завершения работ квартиру нужно ввести в эксплуатацию - заказать обмеры в БТИ, подписать акт и получить новый технический паспорт.
Логика во многом похожа на процедуру ввода в эксплуатацию частного дома, о которой мы подробно писали в статье про ввод частного дома в эксплуатацию - разница в масштабе и в перечне ведомств, но сам принцип "сначала разрешение, потом акт по факту выполненных работ" сохраняется.
Почему план-схему лучше не составлять "на глаз"
Несмотря на упрощение части процедур, требования к самой планировке никуда не делись - она по прежнему должна соответствовать архитектурным, санитарным и пожарным нормам. Например, действуют ограничения на расположение санузла над жилыми комнатами соседей снизу, на увеличение площади санузла сверх определённого предела, а также на объединение кухни с газовой плитой и жилой комнаты без разделяющей двери. Ошибка в любом из этих пунктов при подаче схемы обычно означает отказ и необходимость подавать документы заново, а это лишний месяц ожидания.
Стоит ли составлять план-схему самостоятельно, экономя на услугах проектировщика, или сразу обратиться к специалистам, которые заранее проверят соответствие нормам - вопрос, который каждый собственник решает исходя из сложности задуманных изменений. Чем больше в квартире планируется переносов "мокрых" точек и проёмов, тем выше цена ошибки.
Что делать, если перепланировка уже выполнена самовольно
Отдельная категория случаев - когда работы уже сделаны без согласования, и теперь стоит вопрос об их узаконивании. Здесь первый шаг - оценить, укладываются ли фактически выполненные изменения в нормы: если да, перепланировку можно узаконить постфактум, если нет - придётся частично возвращать квартиру в исходное состояние. Действовать в этой ситуации разумнее через официальное обращение в администрацию района, а не откладывать вопрос до момента продажи квартиры, когда расхождения с техпаспортом обнаружатся уже при сделке.
Больше материалов о законодательных изменениях в сфере строительства и перепланировки - в разделе "Законодательство Беларуси", а вопросы перепланировки частных домов разбираются в разделе "Перепланировка" на нашем портале.
